In der Immobilienbewertung treffen Sie auf den Begriff ‚Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts‘ in der Regel bei einer Schenkung, Erbschaft oder Übertragung einer Immobilie. Bei einen dieser zuvor genannten Vorgängen, wird das Finanzamt Steuern auf den Wert der Immobilie erheben. Das Finanzamt geht hier nach dem deutschen Bewertungsgesetzt vor und ermittelt den Wert der Immobilie. Dabei muss es sich nicht unbedingt um den Preis handeln, der auf dem freien Markt erzielt werden kann, geschweige denn um den Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag.
Das Finanzamt setzt Steuern auf der Grundlage des gemeinen Wertes fest. Dabei kann es allerdings zu Überbewertungen kommen, vor denen Sie der Gesetzgeber schützt. Dann sind Sie in der Beweispflicht und müssen den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erbringen.
Die Gründe für die zu hohe Bewertung können vielschichtig sein. Zum einen, weil die Bewertung möglicherweise nicht sachgemäß erfolgt ist; und zum anderen werden eventuelle Dienstbarkeiten wie Nießbrauch, Wohnrecht oder Wart und Pflege in dem vom Finanzamt festgestellten Wert nicht berücksichtigt. Wer diese Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs stehen hat, kann mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass durch den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, ein wesentlich niedrigerer Verkehrswert ermittelt wird. Das reduziert natürlich, die zu zahlende Steuerlast. Damit sind Sie dann in der Pflicht, sofern Sie Steuern sparen möchten, den Nachweis des niedrigen gemeinen Werts über ein Verkehrswertgutachten nachzuweisen.
Wer eine Immobilie vererbt oder geschenkt bekommen hat, muss mit baldiger Post vom Finanzamt rechnen. Die Werteinschätzung der Behörde legt die Höhe der Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftssteuer fest. Sind Sie der Meinung, dass diese zu hoch angesetzt ist, müssen Sie dafür den Beweis antreten. Gelingt das, muss gemäß Bewertungsgesetz der niedrigere gemeine Wert zur Steuerfestsetzung herangezogen werden. Die Regelung nennt man Öffnungsklausel, die sich im Falle von Immobilien auch auf die Grunderwerbssteuer bezieht.
Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei Immobilien gelten die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung. Der Wertnachweis von Immobilien beziehungsweise die Grundstücksbewertung obliegen demnach einem zertifizierten Gutachter. Ein ausgewiesener Immobiliensachverständiger kann den Hauswert nach unten korrigieren und Ihnen dadurch beachtliche Steuerersparnisse verschaffen.
Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei Immobilien nimmt der Immobiliengutachter eine eigene Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren vor. Somit entspricht die fachkompetente Immobilienbewertung mit Sicherheit den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung.
Der Gesetzgeber gibt vor, welche Sachverständigen diesen Nachweis erbringen dürfen, bzw. welche Gutachten überhaupt Anerkennung finden.
Das Finanzamt hat mit Datum vom 2. Dezember 2020 einen Erlass veröffentlicht, in dem die Sachverständigen genannt werden, welche den Nachweis des gemeinen niedrigeren Werts durch ein Gutachten erbringen dürfen.
Dies sind Personen
Dies ist ebenfalls im Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz – GrStRefUG vom 16. Juli 2021 in Artikel 1, Satz 8, Absatz „b“ zu entnehmen.
Von daher ist der vielseits vertretene Glaube, dass nur öffentliche bestellte und vereidigte Sachverständige, sowie Sachverständige die durch akkreditierte Stellen, DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erbringen dürfen, völlig falsch.
Denn als staatlich anerkannte Stellen sind auch TÜV und DEKRA zu betrachten. Und damit dürfen Sachverständige, welche DEKRA zertifiziert sind ebenso den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts führen.
Bei Immobilienbewertung Engel sind Sie genau an der richtigen Adresse, wenn es um den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei Immobilien geht. Als von der DEKRA zertifizierter Gutachter, wie auch nach DIN EN ISO/IEC 17024 für Immobilienbewertung, erstelle ich rechtssichere Einschätzungen, die vor Gericht und bei Behörden Bestand haben. Rufen Sie mich gerne für eine kostenlose telefonische Vorabberatung an.
