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Wo kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?

Der Ertragswertverfahren für Immobilien wird angewendet, wenn Objekte unter Reditegesichtspunkten gehandelt werden. Anders ausgedrückt dient dieses Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Objekten durch Kapitalisierung der Reinerträge die mit diesem Objekt erwirtschaftet werden. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Immobilien in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag im Vordergrund steht.

Grundlagen des Ertragswertverfahren

Die Grundlagen des Ertragswertverfahren bildet die Wertermittlungsverodnung.  Ebenso die Wertermittlungsrichtlinien. Ähnlich wie beim Sachwertverfahren werden zunächst Bodenwert und Gebäudewert ermittelt. Die Ertragsansätze sind also zum einen dauerhaft und zum anderen über die ermittelte Restnutzungsdauer endlich. Ehe man den Ertragswert einer Immobilie ermitteln kann, benötigt man zusätzlich zu den Standardunterlagen bei dem Sachwertverfahren folgende Informationen:

• Jahresnettomiete
• Liegenschaftszins
• Betriebskosten
• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Mietausfallwagnis

Typische Objekte für das Immobilien Ertragswertverfahren

Es kommen insbesondere nachfolgend genannt Immobilien in Betracht:

• Gemischt genutzte Grundstücke (z. B. Mehrfamilienhaus mit Laden als Gewerbeeinheit im Erdgeschoss)
• Mietwohngrundstücke ( in der Regel Mehrfamilienhäuser)
• Geschäftsgrundstücke (z. B. Bürogebäude oder Einkaufzentren)
• Spezialimmobilien (z. B. Seniorenzentren, Hotels etc.)

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Beispielobjekte bei denen das Immobilien Ertragswertverfahren nicht angewendet wird

Mitunter findet es also keine Anwendung bei selbstgenutzen Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Darüber hinaus findet dieses Verfahren keine Berücksichtigung bei besonders ausgestattete Spezialimmobilien wie z. B. Bahnhöfe, spezielle Produktionsanlagen, kulturelle Gebäude oder militärisch genutzte Grundstücke.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Das vereinfachte Verfahren ist das nach § 199 des Bewertungsgesetzes für steuerliche Zwecke vorgesehene Verfahren zur Bewertung von Einzelunternehmen, Personengesellschaften, nicht notierten Anleihen von Kapitalgesellschaften und Betriebsvermögen der freien Berufe. Kurzum, es ist ein wesentlicher Teil der Bewertung von Betriebsvermögen für Zwecke der Erbschaftssteuer.

Beim vereinfachten Verfahren wird der durchschnittliche, vergangenheitsbezogenen Jahresertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor kapitalisiert.

Somit entspricht das Methodisch dem Verfahren nach den Grundsätzen der Unternehmensbewertung mit vergangenheitsbezogenen Werten.