Zertifizierter Gutachter für die Bewertung von Immobilien in NRW
Der merkantile Minderwert von Immobilien
Wenn tatsächliche Bauschäden vorhanden sind und eine Immobilie verkauft werden soll, ist abzuschätzen, inwieweit die tatsächlichen Schadensbeseitigungskosten einen Einfluss auf den Marktwert haben. Hierfür bieten wir Ihnen ein Gutachten für den merkantilen Minderwert von Immobilen.
Der Verkehrswert sollte neu bestimmt werden, wenn das Zeitfenster zwischen Wertermittlungsstichtag und Schadensbeseitigung eine Wertveränderung vermuten lässt. Selbst wenn der Schaden bereits vollständig und sachgemäß behoben wurde und keine Nutzungsbeeinträchtigungen mehr vorhanden sind. Denn es kann unter Umständen dennoch eine Wertminderung oder sogar eine Wertsteigerung entstehen.
Was versteht man unter dem merkantilen Minderwert bei Immobilien?
Ein Wertverlust nach einem Schadensereignis wird als merkantiler Minderwert von Immobilien beschrieben. Dabei handelt es sich um einen fiktiven Wert, denn die Minderung kann nicht, wie beispielsweise bei Kraftfahrzeugen, präzise nachgewiesen werden. Im Unterschied dazu kann man den technischen Minderwert aufgrund von Baumängeln rational ermitteln. Ein merkantiler Minderwert von Immobilien ist hingegen emotional geprägt. Potenzielle Käufer können ein gewisses Misstrauen gegenüber dem instandgesetzten Gebäude hegen. Diese emotionale Komponente kann nicht genau beziffert werden, deswegen ist insbesondere bei Immobilien ein Gutachten erforderlich, um die neue Immobilienbewertung fachlich sicher zu etablieren.
Die Definition mit Urteil vom BGH
Unter einem merkantilen Minderwert ist dabei der Betrag zu verstehen, um den sich der Verkehrswert eines Grundstücks, das einen Mangel aufwies, trotz vollständiger Beseitigung diese Mangels in technisch einwandfreier Weise (auch z.B. aufgrund eines Bauschadens) in der allgemein verbliebenen Befürchtung mindert, dass sich ein Folgeschaden irgendwie auch künftig auswirken könnte, auch wenn diese Befürchtung tatsächlich unbegründet ist. Der merkantile Mindert wird auch als psychologischer Minderwert bezeichnet.
BGH, Urt. vom 24.02.1972 - VII ZR 177/70 -, BGHZ 58, 181 = EzGuG 3.38b
Wodurch entsteht ein merkantiler Minderwert von Immobilien?
Nicht alle behobenen Schäden an einem Gebäude verursachen notwendigerweise eine Wertminderung. Ein Immobiliensachverständiger berücksichtigt in seinem Gutachten sowohl rational nachweisbare als auch emotionale Gründe für einen merkantilen Minderwert.
- Volumen des Schadens
Nicht jeder kleine Gebäudeschaden verursacht sofort einen Wertverlust. Der Verkehrswert einer Immobilie kann unbeeinträchtigt bleiben, wenn beispielsweise die Wohnqualität der Mieter durch das Schadensereignis nicht eingeschränkt wird.
- Psychologische Aspekte
Wenn in einem Haus ein Gewaltverbrechen stattgefunden oder jemand Suizid begangen hat, kann das bei potenziellen Käufern negative Gefühle hervorrufen. Auch Wasserschäden (wird in der Regel von der Wohngebäudeversicherung übernommen) oder ein Schimmelpilz- oder Holzbefall hinterlassen bei Kaufinteressenten mitunter ein gewisses Misstrauen, dass der Schaden eventuell erneut auftreten könnte. Selbst die vollständige und fachmännische Beseitigung kann solche Emotionen nicht immer abwenden.
Der merkantile Minderwert liegt in der Minderung des Verkaufswerts einer Sache, die trotz völliger ordnungsgemäßer Instandsetzung deshalb verbleibt, weil bei einem großen Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht.
BGH Urteil vom 08.12.1977, VII ZR 60/76
Wichtig: Eigentümer von Immobilien sind in Deutschland von Gesetzes wegen dazu verpflichtet, über Mängel aufzuklären, selbst wenn diese vollständig behoben wurden. Unterlassen sie dies, können Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten und sogar Anspruch auf Schadenersatz haben.
Wie berechnet sich ein merkantiler Minderwert von Immobilien?
Das rein technische Gutachten eines Bausachverständigen, nach der Mangelbeseitigung, reicht für die Ermittlung des merkantilen Minderwerts nicht aus. Hierfür bieten wir Ihnen ein spezielles Gutachten für den merkantilen Minderwert von Immobilen. Denn dabei zählen ja nicht nur die harten Fakten der effektiven Mangelbeseitigung. Auch das verloren gegangene Vertrauen des Marktes in ein Kaufobjekt kann maßgeblich zur Wertminderung beitragen. Dieser Aspekt lässt sich nicht durch eine Formel ermitteln, es braucht den erfahrenen Sachverstand eines ausgewiesenen Experten. Dazu gehören beispielsweise interne Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes.
Gutachten, denen Sie vertrauen können
Als zertifizierter Gutachter für Immobilienbewertung und Bauschäden bin ich mit allen Aspekten rund um die Wertminderung nach Schadensereignissen vertraut. Rufen Sie mich gerne für eine kostenlose telefonische Vorabberatung an. Bei Immobilien Engel steht der Servicegedanke an erster Stelle.
