Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren in NRW

Zertifizierter Gutachter für die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren in NRW.

Beim Vergleichswertverfahren werden Objekte miteinander verglichen. Dieses Verfahren setzt eine Kaufpreissammlung voraus, welche Sachverständige oder Makler gar nicht bieten können. Informationen hierüber sammelt der örtliche Gutachterausschuss und veröffentlicht die Daten im jährlichen Grundstücksmarktbericht. Demzufolge kann diese Variante nur dann angewendet werden, wenn ausreichend vergleichbare Objekte erfasst, bzw. veräußert wurden. Das ist in der Regel eher selten der Fall, so dass auf andere Bewertungsverfahren zurück gegriffen werden muss.

Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht

Die Grundlage um überhaupt ein Vergleichsververfahren in Betracht zu ziehen stellt der Grundstücksmarktbericht. Dieser ist mittlerweile ein Must Have um eine seriöse Wertermittlung zu erstellen.

Bei der Ermittlung von Grundstückswerten sieht das etwas anders aus. Folglich kann in vielen Fällen ein Vergleichswert ermittelt werden.

Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Da auch dieser Idealfall nur selten Anwendung findet, wird im Regelfall das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet.

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Spielen bestimmte Kriterien beim Vergleichswertverfahren für Immobilien eine Rolle?

Um einen realistischen Wert einer Immobilie berechnen zu können, müssen Sachverständige zahlreiche Kriterien heranziehen. Entsprechend dieser können mehrere ähnelnde Immobilien miteinander verglichen werden.

Erstens: Kriterien zur Bewertung eines Grundstücks das unbebaut ist sind:

• Erschließungsgrad:
  Anbindung an öffentliche Straßen, Strom-, Wasser- und Abwassernetz, Kommunikationsleitungen
• Bodenbeschaffenheit:
  Kann der Boden die Last eines Bauwerks aufnehmen? Gibt es Altlasten?
• Bodenschätze:
  Kann etwas aus dem Boden abgebaut bzw gewonnen werden?
• Mikrolage:
  Gibt es Lärmbelästigung und Luftemissionen?
• Bau- und Planrechtliche Einschränkungen:
  Gibt es Einschränkungen in der Baufreiheit?
• Nutzungsbeschränkungen:
  Sind im Grundbuch Verbote bezüglich der Nutzung des Grundstücks eingetragen?

Zweitens: Kriterien zur Bewertung eines Gebäudes:

• Art und Größe des Gebäudes:
  Handelt es sich um eine Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie? Welche Fläche hat die Immobilie?
• Bauweise:
  Wurde das Gebäude in Massiv- oder Holzbauweise gebaut? Wurde das Haus energieeffizient nach EnEV gebaut?
• Ausstattungsqualität:
  Ist die Immobilie ausgestattet? Hochwertig?
• Restnutzungsdauer:
  Wie lange lässt die Immobilie noch nutzen?
• Gesetzliche Verbote oder Beschränkungen der freien Verfügung:
  Steht die Immobilie beispielsweise unter Denkmalschutz?
• Art und Verwendung der Nachbarschaftsliegenschaften:
  Was zeichnet das direkte Umfeld der zu bewertenden Immobilie aus?
• (im Fall von Mietobjekten) der Ertrag durch die Vermietung:
  Wie hoch sind die Mieteinnahmen?