Zunächst mal muss man bei einer Grundstücksbewertung zwischen einem bebauten und einem unbebauten Grundstück unterscheiden. Der örtliche Gutachterausschuss hat die Aufgabe Grundstücke in Bodenrichtwertzonen aufzuteilen. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Bodenwert eines Gebietes mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte aus getätigten Grundstücksverkäufen mittels der Kaufpreissammlung abgeleitet. Für bebaute Grundstücke erfolgt eine Rückrechnung des Bodenwertanteils. Bei einer reinen Grundstücksbewertung spielt die aufgehende Bebauung keine Rolle. Diese bleibt, falls vorhanden für die Ermittlung des Bodenwertes unberücksichtigt. Bei unbebauten Grundstücken ist auch das mögliche Potential des Grundstücks zu berücksichtigen.
Den Grundstückswert ermitteln zu lassen, kann für den Kauf oder Verkauf in Frage kommen, zur Wertfeststellung des Vermögens, bei Erbschaft für die Finanzbehörde, bei Scheidungen, bei Betreuungen oder bei privaten Vermögensregelungen. Es ist insbesondere dann sinnvoll den Grundstückswert ermitteln zu lassen, wenn kein tatsächlicher Verkauf geplant oder realisiert wird. In diesen Fällen werden Verkehrswertgutachten von Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke herangezogen.
Um den Grundstückswert zu ermitteln werden entweder das Vergleichswertverfahren oder der angegebene Bodenrichtwert wird mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten auf das zu bewertende Grundstück angepasst. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt ermittelt war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Die Bewertungsverfahren sind in der ImmoWertV geregelt.
Die ImmoWertV 2021 sagt aus: „Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Hierbei sind die Kaufpreise mittels Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen oder anderer geeigneter Verfahren an die Grundstücksmerkmale und an den Stichtag der Bodenwertermittlung anzupassen.“
Als erstes ist der Entwicklungszustand des Bodens zu betrachten. Hier wird unterschieden in:
Zudem ist eins der wichtigsten Kriterien bei einer Grundstücksbewertung, die Lage. Verkehrsanbindung, öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten etc. spielen hierbei eine Rolle. In Fachsprache wird das als Mikro- und Makrolage bezeichnet. Die Lage spiegelt sich Großteils schon in den Bodenrichtwerten wider. Die Bodenrichtwerte sind darüber hinaus in den meisten Fällen über Umrechnungskoeffizienten anzupassen. Hierzu ist es erforderlich die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) zu ermitteln, um den Umrechnungskoeffizient bestimmen zu können. Bei unbebauten Grundstücken kann diese dem vorhandenen Bebauungsplan entnommen werden und als fiktive Größe berücksichtigt werden. Die Angaben zum Umgang mit den Umrechnungskoeffizienten finden sich in der Regel im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschuss oder dieser verweist auf die ImmoWertV. Auch Baulasten, Dienstbarkeiten (z. B. Wege- oder Leitungsrechte) Bodenverunreinigungen, Altlasten, Kriegslasten oder schlechte Tragfähigkeit des Bodens haben Einfluss auf die Wertermittlung. Nicht zuletzt bestimmt die Grundstücksgröße den Grundstückswert, indem die Grundstücksfläche mit dem angepassten Bodenrichtwert multipliziert wird. In vielen Fällen arbeiten die Gutachterausschüsse mit vorgegeben Grundstückstiefen oder Grundstücksflächen, die dann in der Anpassung Berücksichtigung finden müssen.
Die Zielgruppen für einen Grundstückswert zu ermitteln, sind sehr vielschichtig. Bei Privatpersonen wird in den meisten Fällen ein Kauf oder Verkauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks im Vordergrund stehen. Aber auch bei Betreuungen oder bei Erbschaftsangelegenheiten kommt man oft nicht um eine Grundstücksbewertung herum. Auch bei Scheidungen, wo einer der Parteien gerne die Immobilie weiter bewohnen möchte, ist es ratsam eine Lösung über ein Verkehrswertgutachten anzustreben.
Für Investoren ist es umso wichtiger mit Hilfe einer Wertermittlung seinen Grundstückswert ermitteln zu lassen. Gerade in Zeiten großer Immobiliennachfrage und überhitzten Preisen ist es wichtig nicht mehr als den angemessenen Marktpreis zu bezahlen. In den meisten Fällen handelt es sich dann um Mehrfamilienhäuser und Mischobjekte (Objekte mit Wohnung- und Gewerbeanteil). Neben dem Kauf, Verkauf oder auch bei Erbschaften, ist es für Immobilienbesitzer wichtig eine Grundstücksbewertung für die Wertfeststellung des Vermögens durchführen zu lassen.
Seinen Grundstückwert ermitteln zu lassen wird immer komplexer. Insbesondere wenn kein Verkauf realisiert werden soll, sondern einzig Buchwerte angepasst werden sollen. Dazu benötigt es Fachwissen von Gutachtern die idealerweise täglich mit der Grundstücksbewertung zu tun haben. Darüber hinaus sind Gutachter neutral, weisungsfrei und mit gutem Leumund. Also die beste Grundlage um das Gutachten bei anderen Institutionen auch anerkannt zu bekommen.
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Darüber hinaus werden Immobilienbewertungen auf Wunsch auch als Pauschale angeboten. Wenn Sie im Supermarkt einkaufen und mitrechnen welchen Warenwert Sie im Wagen haben, dann wissen Sie, was Sie an der Kasse bezahlen müssen. Genauso ist es bei mir als Gutachter für Grundstücksbewertung in NRW. Sie wissen im Voraus, was Sie am Ende bezahlen müssen. Hier gibt es keine versteckten Kosten oder böse Überraschungen. Testen Sie uns. Die Qualität unserer Arbeit wird sichergestellt durch Fremdüberwachung und die Zertifizierungen.
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