Ein Erbpacht Grundstück im Erbbaurecht mit Erbpacht
Die wohl am größten vorherrschende Meinung über Erbpacht, ist wohl die, dass lediglich die Immobilie bei der Ermittlung berücksichtigt wird. Und der Bodenwert wird dann unberücksichtigt gelassen. Wäre das richtig? Ein ganz klares nein. Es wäre nicht nur falsch, sondern auch fahrlässig. Warum das mit der Erbpacht so ist lässt sich nicht in ein paar Sätzen erklären. Es wird auch von Region zu Region unterschiedlich behandelt. In Regionen wo die Erbpacht sehr stark vertreten ist, besteht die große Wahrscheinlichkeit, dass der Gutachterausschuss Vergleichswerte vorliegen hat. Das ist aber eher selten der Fall, so dass man sich mit finanzmathematischen Rechenmethoden auseinander setzen muss.
Früher wurde die Erbpacht vor allen Dingen von Gemeinden oder kirchlichen Organisationen ausgeführt. Das hieß, dass Bauherren ein Gebäude auf einem Grundstück der Kirche oder einer Gemeinde bauen konnten. Da Bauland auch schon früher relativ knapp und teuer war, sollte es so den einkommensärmeren Schichten ermöglicht werden ein eigenes Haus zu bauen. Gerade in Hochzinsphasen spielt die Erbpacht auch heute noch eine Rolle. Dann ist es für viele Menschen einfacher, Wohneigentum zu erwerben und können so mehr für ihre Altersvorsorge tun.
Wie wird die Erbpacht nun behandelt?
Im Fall des Erbbaurechts handelt es sich um ein grundstücksgleiches Recht, das wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden kann. Das wird im Grundbuch sowie im Erbbaugrundbuch eingetragen. In einer Erbpacht das Grundstück einfach unberücksichtigt zu lassen und lediglich den Sachwert des Objektes als Verkehrswert in Betracht zu ziehen, wäre falsch. Hier kommen in der Regel finanzmathematische Formeln zum Einsatz unter Berücksichtigung von Vertragslaufzeit, Restlaufzeit und dem Liegenschaftszinssatz.
Angenommen die Erbpacht besteht schon seit vierzig Jahren bei einer Laufzeit von neunundneunzig Jahren. Dann ist noch eine Restlaufzeit von fünfundneunzig Jahren vorhanden. Unter Berücksichtigung von Liegenschaftszins, Restlaufzeit und Pacht wird der Zinsvorteil ermittelt, der dem Eigentümer des Objektes zusteht. Der Sachwert und der Zinsvorteil ergeben somit den Verkehrswert des Objektes wenn eine Erbpacht vorliegt.
