Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn Objekte unter Reditegesichtspunkten gehandelt werden. Dieses Verfahren dient zur Ermittlung des Wertes von Objekten durch Kapitalisierung der Reinerträge die mit diesem Objekt erwirtschaftet werden. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Immobilien in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag im Vordergrund steht.

Grundlagen des Ertragswertverfahren

Die Grundlagen des Ertragswertverfahren bildet die Wertermittlungsverodnung und den Wertermittlungsrichtlinien. Ähnlich wie beim Sachwertverfahren werden zunächst Bodenwert und Gebäudewert ermittelt. Die Ertragsanssätze sin dalso zum einen dauerhaft und zum anderen über die ermittelte Restnutzungsdauer endlich. Um den Ertragswert einer Immobilie zu ermitteln benötigt man zusätzlich zu den Standardunterlagen bei dem Sachwertverfahren folgende Informationen:

  • Jahresnettomiete
  • Liegenschaftszins
  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Mietausfallwagnis

Typische Objekte für das Ertragswertverfahren

Für das Ertragswertverfahren kommen insesondere nachfolgend genannt Immobilien in Betracht:

  • Gemischt genutzte Grundstücke (z. B. Mehrfamilienhaus mit Laden als Gewerbeeinheit im Erdgeschoss)
  • Mietwohngrundstücke ( in der Regel Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücke (z. B. Bürogebäude oder Einkaufzentren)
  • Spezialimmobilien (z. B. Seniorenzentren, Hotels etc.)
Bei Spezialimmobilien findet das Ertragswertverfahren Anwendung

Beispielobjekte bei denen das Ertragswertverfahren nicht angewendet wird

Das Ertragswertverfahren findet also keine Anwendung bei selbstgenutzen Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Darüber hinaus findet dieses Verfahren keine Berücksichtigung bei besonders ausgestattete Spezialimmobilien wie z. B. Bahnhöfe, spezielle Produktionsanlagen, kulturelle Gebäude oder militärisch genutzte Grundstücke.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist das nach § 199 des Bewertungsgesetzes für steuerliche Zwecke vorgesehenen Verfahren zur Bewertung von Einzelunternehmen, Personengesellschaften, nicht notierten Anleihen von Kapitalgesellschaften und Betriebsvermögen der freien Berufe. Diese Verfahren ist ein wesentlicher Teil der Bewertung von Betriebsvermögen für Zwecke der Erbschaftssteuer.

Bei dem vereinfachten Ertragswertverfahren wird der durchschnittliche, vergagenheitsbezogene Jahresertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor kapitalisiert.

Methodisch entspricht das dem Verfahren nach den Grundsätzen der Unternehmensbewertung mit vergangenheitsbezogenen Werten.