Eigentümergemeinschaft – die Fußfessel der Immobilienbesitzer

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Eigentümergemeinschaft

Wer eine Wohnung kauft, wird Teil der Eigentümergemeinschaft – und damit fängt der Ärger oftmals an. Denn auch als Eigentümer darf man viele Entscheidungen nicht allein treffen. Gerade bei Sanierungs- und Verschönerungsmaßnahmen ist der Streit vorprogrammiert. Wer nicht gerade ein Haus ohne WEG Komponenten kauft, sondern eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wird meist auch Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Das ist für viele Neu-Immobilienbesitzer befremdlich, denn der Kauf der Immobilie bringt damit Abstimmungen, Entscheidungsprobleme und unterschiedliche Zuständigkeiten. Das Eigentumsrecht macht es den Käufern dabei nicht leichter, es ist hoch komplex. 

Deshalb ist die Teilungserklärung für Immobilienkäufer wichtig – denn dort wird aufgeführt, was alleiniges Eigentum ist und was der Gemeinschaft gehört. Dabei geht es nicht nur um die individuelle Gestaltung, sondern auch um Kostenfragen wie z. B. die Höhe des Hausgelds. Denn wenn die Fenster nicht mehr richtig schließen, kommt schnell die Frage auf: Muss ich das jetzt bezahlen? Oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? Darüber hinaus beinhaltet die Teilungserklärung, wie viele Miteigentümer es gibt und wie die Anteile zugeordnet sind. Das ist wichtig, wenn Kosten auf die Gemeinschaft umgelegt werden. 

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Als alleiniges Eigentum (Sondereigentum) gehört nur das Innere der Wohnung, also Decken und Wände, Fußböden, Innentüren und sanitäre Anlagen. Doch schon die Haustür zählt zum gemeinsamen Eigentum – hier dürfen Eigentümer nicht schalten und walten, wie es ihnen gefällt.

Das Gemeinschaftseigentum betrifft das Dach, die Fassade, Aufzüge und Treppenhäuser, Balkonteile, Versorgungsleitungen und meist auch Fenster und Fensterrahmen. Ja sogar die Fensterfarbe muss gemeinschaftlich festgelegt werden. Welche baulichen Maßnahmen durchgeführt werden, wird bei der Eigentümerversammlung, die jährlich stattfinden muss, besprochen. Wie das Stimmrecht geteilt wird, ist unterschiedlich. Meist hat jeder Eigentümer eine Stimme. Aber es gibt auch die Möglichkeit, dass nach der Höhe des Eigentumsanteils gewichtet wird. Egal wie das geregelt ist. Man hat sich der Mehrheit zu unterwerfen. Und das kann mitunter ganz schön weh tun.

Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft

Eine jede WEG ist eine Gruppe unterschiedlicher Menschen mit verschiedenen Charakteren. Dies bedeutet oftmals, dass verschiedene Interessen und Vorstellungen aufeinandertreffen. Nicht zwingend müssen unterschiedliche Meinungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu Problemen führen, wenn eine gute Diskussionskultur vorherrscht. Vor allem die regelmäßige und mindestens einmal im Jahr stattfindenden Eigentümerversammlungen sind der Anlass, um sich als Gemeinschaft mit den Fragen rund um die Verwaltung der WEG-Immobilie auseinanderzusetzen und gemeinschaftlich- demokratisch Entscheidungen in Form von Beschlüssen zu treffen. Das Wohnungseigentumsgesetz bietet dafür eine sehr gute Grundlage und ist teilweise auch sehr praxisnah. In einer gute funktionierenden WEG müssen nicht alle Eigentümer einer Meinung sein, doch herrscht eine positive Stimmung, in welcher sich jeder Miteigentümer an der Verwaltung der Anlage in konstruktiver Weise beteiligt. Auch kritische Stimmen werden gehört. Es gibt keinen Verwaltungsbeirat, der seine Funktion als Machtmittel versteht und seine Pflichten überschreitet und in die Distanzlosigkeit abrutscht. Ebenso werden Bedenken einzelner Miteigentümer gehört und ernst genommen. Zu dem Hausverwalter sowie sonstigen Dienstleistern wird ein kooperatives Verhältnis gepflegt, ohne diesen jedoch blind zu vertrauen. Die Verwaltungsunterlagen werden somit auch jährlich durch eine kompetente Person im Rahmen der Rechnungsprüfung eingesehen und geprüft. Das Hausgeld ist folglich angemessen und die Rücklagen der WEG sind sicher auf WEG-Eigenkonten bzw. offenen Fremdgeldkonten angelegt. Soweit die Optimalvorstellung einer WEG für den einzelnen Wohnungsbesitzer! Doch die Realität sieht leider oftmals völlig anders aus.

Gerade finanzielle und verwaltungstechnische Angelegenheiten erfordern ein Mindestmaß an Intelligenz. Ist dieses nicht gegeben, dafür jedoch ein großes Ego, so kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft vieles völlig falsch laufen. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn ungeeignete Personen den Verwaltungsbeirat der WEG bilden und unbedarften Eigentümern ihre Meinung aufzwingen.

Wenn Dummheit regiert

Im schlimmsten Fall bedeutet eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis eine „Diktatur der Dummheit“, in welcher die die Vernunft nicht zählt und in der inkompetente Miteigentümer die Oberhand haben.

Es gibt in Deutschland mit Sicherheit viele tolle Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen ein sachlicher Umgangston gepflegt wird und die sich für eine vernünftige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einsetzen. Wird eine solche WEG durch einen kompetenten und seriösen Hausverwalter betreut, kann man sich als Miteigentümer sehr glücklich schätzen.